市政府关于印发《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》的通知
宁政发〔2009〕284号

各区县人民政府，市府各委办局，市各直属单位：
    现将《南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见》印发给你们，请认真遵照执行。

 
                                             二○○九年十一月二十六日

 
 
南京市加强住宅区物业管理工作的实施意见
 
 
　　加强住宅区物业管理是当前加强城市综合管理、建设和谐社会的重要内容，为破除当前物业管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理的旧体制，重新构建与现代城市管理相适应的住宅区物业管理新体制，进一步巩固文明城市创建成效，夯实和谐南京建设基础，现根据我市住宅区物业管理体制创新工作试点情况，提出如下意见。
　　一、指导思想及原则
　　加强住宅区物业管理的指导思想是：以科学发展观为指导，以体制创新为核心，建立“统一领导、分级负责、条保块管、综合协调”的物业管理新体制，充分发挥区政府、街道办事处和社区居委会在住宅区物业管理中的作用，将物业管理纳入区政府、街道办事处城市综合管理体系，强化住宅区物业管理，促进物业管理行业社会化、市场化、专业化、规范化发展，逐步实现住宅区物业管理的高效率和全覆盖，及时化解物业管理领域的各类矛盾问题，不断推动社区稳定和谐与社会文明进步。
加强住宅区物业管理，应遵循以下原则：
　　（一）统一领导、综合协调的原则
住宅区物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，必须纳入城市管理的大平台，实行统一领导、统一协调、统一考核。各区政府、街道办事处要将住宅区物业管理工作纳入辖区城市管理工作范畴统筹考虑，综合协调解决住宅区物业管理中遇到的各类问题。
　　（二）分级负责、属地管理的原则
住宅区物业管理工作的重心在街道和社区，各区政府和各街道办事处必须充分发挥综合管理的工作优势，积极采取有效措施，进一步整合管理资源，明确责任主体，落实管理责任，强化协调服务和考核监督，真正将各类住宅区的物业管理工作职责落到实处。
　　（三）权责统一、保障到位的原则
市区各行政主管部门要按照权责相统一的原则，科学划分住宅区物业管理的职责和义务，尽可能下放相关管理职权，积极为区、街综合管理协调创造条件，为区、街做好住宅区物业管理工作提供保障。
　　二、管理机构及职责分工
　　（一）市政府建立综合协调机制，由市住宅区物业管理工作领导小组负责制定相关政策规划，分解目标任务，界定职责分工，研究解决重大问题，组织协调各级、各单位共同做好住宅区的物业管理工作，并将其纳入全市城管大平台进行统一检查和考核。
　　（二）市房产部门负责全市物业服务行业的指导和监督，研究制定物业管理法规和行业服务标准，监管物业管理企业资质和住宅专项维修资金，并协助市城市管理委员会制定住宅区物业管理考核办法，参与对各区、各部门物业管理相关工作情况的目标责任考核。
　　（三）各区政府负责辖区内住宅区物业管理工作的领导和组织工作，落实综合协调管理职责，并根据工作实际，制定本区物业管理相关政策措施。区物业管理行政主管部门具体负责辖区物业服务行业的指导监督、物业管理工作的业务指导和人员培训、物业管理工作绩效考核等相关工作。
　　（四）街道、社区作为住宅区物业管理工作的实施主体，主要负责将住宅区物业管理工作纳入社区居委会工作的重要内容，融入社区综合管理；建立投诉受理和联动协调机制，受理调解本辖区物业管理方面的投诉；参与辖区物业管理招投标、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分，续筹与审核物业维修资金使用情况，检查考评物业服务质量，监管物业管理项目交接等工作；牵头组织业主大会召开和业主委员会选举，备案业主委员会选举结果，指导和监督业主大会、业主委员会日常运作，并对暂不具备市场化条件的住宅区提供基本的有偿物业服务。
　　（五）市物价局负责完善住宅区物业服务收费办法和标准，查处违法违规收费行为；市民政局负责加强对社区居委会的指导监督，充实基层物业管理机构和工作职能；市财政局负责制定老旧住宅区长效管理补贴资金政策，纳入年度财政预算；市工商局负责街道物业服务中心登记注册工作；市地税局负责落实对街道物业服务中心相关税收政策；市司法局负责物业矛盾调解工作制度的落实和业务指导；市劳动社会保障局负责落实街道物业服务中心的就业扶持政策；市市容局负责住宅区垃圾转运和处理，查处和治理住宅区内的占道经营、违法搭建等影响市容的违法行为。市委宣传部，市建委、规划局、市政公用局、公安局、园林局等相关部门按照各自职责，分工协作，密切配合，共同做好住宅区物业管理的相关工作。
　　三、工作机制
　　物业管理既是城市管理的重要内容，也是社会管理的重要组成部分，必须在目前“两级政府、三级管理”的工作体制下，进一步加强和完善街道办事处建设，将住宅区物业管理工作纳入街道办事处工作范畴，明确街道分管领导和责任科室，并根据辖区规模和工作量，落实相应的管理人员和工作经费。
　　（一）各区政府应根据全市物业管理发展规划和相关法规，制定本辖区物业管理行业发展计划和扶持措施；建立物业管理工作联席会议和综合协调制度、监督管理和矛盾调解制度、老旧住宅区财政补贴制度等长效工作机制，进一步提高相关管理服务水平，逐步实现住宅区管理高效率和全覆盖。
　　（二）街道办事处应设立由分管主任牵头的物业管理办公室，并分别设立“两站一中心”：
　　1、设立街道物业管理矛盾投诉调解站。主要是在市物业管理行政主管部门审定后，聘用专职人员，受理物业管理方面的投诉。物业管理矛盾投诉调解站的日常工作经费由市、区两级政府统一安排；相关工作纳入街道大调解工作序列，接受市、区司法、房产部门业务指导。
　　2、设立街道物业应急维修服务站。主要是根据各街道实际，在辖区内选择若干信誉好、实力强的物业服务企业或房产维修中心作为维修加盟单位，为辖区内无物业管理住宅区的房屋排险、下水管道堵塞、水电故障等突发情况，提供有偿应急维修。
　　3、设立街道物业服务中心。该中心为保本微利的服务企业，主要是向暂不具备市场化物业管理条件或无人管理的住宅区提供有偿的基本服务。符合条件的，可享受相应的财税、就业扶持政策。
“两站一中心”具体组织实施办法由市住宅区物业管理工作领导小组另行研究制定。
　　（三）因地制宜，实行分类管理。区政府和街道办事处必须对辖区内住宅区进行全面调查摸底，并根据实际情况，因地制宜地实行分类管理：
　　1、已实施市场化物业服务的住宅区，应强化对物业服务企业的监管措施，指导业主大会和业主委员会规范运作。
　　2、通过整治出新、具备市场化物业管理条件的旧住宅区，应按照相关程序选聘物业服务企业，实行专业化的物业管理。
　　3、自管房住宅区，相应管理单位要切实担负起物业管理责任，并接受街道办事处对住宅区的日常监督指导，不断提高管理服务水平。
　　4、原产权单位无力托管、业主无法自行管理、也暂不具备市场化物业管理条件的旧住宅区，统一由街道物业服务中心提供基本物业管理服务，逐步向市场化过渡。
　　5、实施业主自行管理的住宅区，业主可向街道“两站一中心”申请物业管理矛盾投诉调解和应急维修服务。
　　6、经济适用住房作为政府保障性住房，原则上统一由街道物业服务中心提供物业管理。按规定配套建设的商业用房经营收益，可用于补贴经济适用住房小区物业服务的亏损。
　　（四）建立联席会议制度，协调化解各类矛盾纠纷。区、街道办事处、社区居委会应分别建立由相关部门和单位参加的三级联席会议制度，进一步加强住宅区物业管理联动协调机制，解决本区域住宅小区物业管理中存在的问题和矛盾，真正实现齐抓共管和综合治理。
　　四、保障措施
　　（一）为顺利开展住宅区物业管理工作，各相关职能部门应及时调整、下放行政职能，形成权责相统一的工作机制。
　　（二）市区房产管理部门应结合住宅区物业管理体制创新工作，继续推进全市旧住宅小区的整治出新工程，将符合条件的老旧小区分批列入全市小区整治出新工作计划，逐步改善居住环境，完善基础设施，为实施物业管理全覆盖创造条件。
　　（三）为解决部分老旧小区和经济适用房小区物业费收缴标准较低、困难人群较多等问题，市、区、街三级应根据年度管理效能考核情况，分别给予适当的财政补贴。市级财政自2010年起，分三年对考核达标的小区给予补贴，区、街两级也应按规定按时足额补贴，具体办法另行研究制定。
　　（四）各区、各街道应通过多种形式，加大物业管理法规的宣传力度，引导住户树立“花钱买服务”的消费理念，协助服务企业收取物业服务费，破解长期欠缴问题，形成良好的物业管理氛围。
（五）完善考核机制，建立“市、区、街”三级住宅区物业管理考核网络。市政府将住宅区物业管理工作纳入全市城市综合管理目标，对区政府进行年度考核。区政府定期对辖区内街道办事处、社区居委会住宅区物业管理工作的实施情况及矛盾纠纷的处理情况进行检查考核。街道办事处、社区居委会负责对辖区内住宅区物业服务企业和其他管理单位进行日常检查考核。

本意见自发布之日起施行。江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县政府可参照本意见制定相应管理办法。